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동부 해안 음식 및 음료: Gerrish & Grey가 Windsor 시내에 도시적인 분위기를 선사합니다 | 솔트와이어

시네이드 크루즈(Sinead Cruise), 루시 라이타노(Lucy Raitano), 루이스 잭슨(Lewis Jackson)

런던/시드니(로이터) - 상업용 부동산 투자자와 대출 기관은 서서히 추악한 질문에 직면하고 있습니다. 사람들이 다시는 전염병 이전처럼 쇼핑몰에서 쇼핑하거나 사무실에서 일하지 않는다면, 그들이 벽돌과 박격포에 쌓은 재산은 얼마나 안전한가요? ?

상승하는 이자율, 완고한 인플레이션 및 불황은 일반적으로 임대 수요가 반등하고 대출 비용이 하락하기를 기다리며 폭풍을 이겨내는 노련한 상업용 부동산 구매자에게 친숙한 적입니다.

대출 기관이 투자자가 대출금을 상환할 수 있다고 확신하고 자산 가치가 대출금보다 높은 상태로 유지되는 한 순환적 경기 침체로 인해 불매출이 발생하는 경우는 거의 없습니다.

하지만 이번에는 로이터와 인터뷰한 분석가, 학계, 투자자들이 상황이 달라질 수 있다고 경고했습니다.

많은 사무실 기반 기업과 습관적으로 온라인 쇼핑을 하는 소비자에게 원격 근무가 일상화됨에 따라 런던, 로스앤젤레스, 뉴욕과 같은 도시에는 지역 주민들이 더 이상 원하지 않거나 필요하지 않은 건물이 넘쳐납니다.

이는 도심의 고층 건물과 대규모 쇼핑몰의 가치가 반등하는 데 훨씬 더 오랜 시간이 걸릴 수 있음을 의미합니다. 그리고 세입자를 찾을 수 없는 경우 집주인과 대출 기관은 이전 주기보다 더 큰 손실을 입을 위험이 있습니다.

영국 셰필드 대학의 정치경제학자이자 회계 실무 교수인 리차드 머피(Richard Murphy)는 로이터 통신과의 인터뷰에서 "고용주들은 직원들을 창고에 보관하기 위해 거대한 시설을 건설하는 것이 더 이상 필요하지 않다는 점을 인식하기 시작했습니다"라고 말했습니다.

그는 "상업용 집주인들은 걱정해야 한다. 이들에 대한 투자자들은 지금 그만두는 것이 현명할 것"이라고 덧붙였다.

부채의 벽

무디스 인베스터스 서비스(Moody's Investors Service)는 지난 6월 글로벌 은행들이 미결제 상업용 부동산 부채 6조 달러 중 약 절반을 보유하고 있으며 가장 큰 비중은 2023~2026년에 만기가 도래한다고 밝혔습니다.

미국 은행들은 상반기 수치에서 부동산 손실이 급증하고 있음을 밝혔으며 앞으로 더 많은 손실이 발생할 것이라고 경고했습니다.

지난 7월 데이터 제공업체인 Credit Benchmark에 신용 위험 평가를 제공한 미국 산업 및 사무실 부동산 투자 신탁(REIT)의 글로벌 대출 기관은 해당 부문의 기업이 6개월 전 예상했던 것보다 현재 채무 불이행 가능성이 17.9% 더 높다고 밝혔습니다. 영국 부동산 보유 및 개발 부문의 차용자는 채무 불이행 가능성이 4% 더 높았습니다.

920억 달러 규모의 미국 투자 회사인 DoubleLine의 최고 투자 부사장인 Jeffrey Sherman은 일부 미국 은행들이 향후 2년 내에 예정된 상업용 부동산 재융자에 귀중한 유동성을 묶어두는 것을 경계하고 있다고 말했습니다.

그는 고객 예금이 은행에서 고수익 '무위험' 머니마켓 펀드와 국채로 이동하는 것을 지적하며 "예금 비행은 언제든지 일어날 수 있다"고 말했습니다.

그는 "연준이 금리를 높은 수준으로 유지하는 한 시한폭탄이 될 것"이라고 말했다.

그러나 일부 글로벌 정책입안자들은 팬데믹 이후 '일하러 간다'는 개념의 변화가 2008~2009년 스타일의 신용 위기를 예고하지는 않을 것이라고 확신하고 있습니다.

유로존 기업의 대출 수요는 지난 분기 사상 최저 수준으로 떨어졌고, 미국 연준의 연례 '스트레스 테스트'에 따르면 은행들은 평균적으로 40%라는 '극단적인' 시나리오에서 2023년 대출 손실률이 2022년보다 낮아질 것으로 예상됩니다. 상업용 부동산 가치 하락 %.

영국의 평균 상업용 부동산 가치는 주요 대출 손상을 유발하지 않은 채 이미 정점에서 약 20% 하락했습니다. 한 고위 규제 소식통은 영국 은행이 15년 전보다 전체 대출에서 차지하는 비율로 부동산 노출이 훨씬 적다고 지적했습니다.

그러나 Bank Syz의 최고 투자 책임자인 Charles-Henry Monchau는 공격적인 금리 긴축의 영향을 다이너마이트 낚시에 비유했습니다.

"보통 작은 물고기가 먼저 표면으로 나오고 그 다음에는 큰 물고기, 즉 고래가 마지막에 옵니다."라고 그는 말했습니다.